아파트 월세 미납 세입자 임대인의 대처 방법

-목차- 

1. 월차임 미납 2개월 이상, 계약 해지 사유

2. 계약 해지 전 세입자가 밀린 월세를 채워넣은 경우

3. 계약 해지는 못 해도 갱신 요구 거절은 가능

4. 맺는말

안녕하세요.

법무법인 동주 민사전담센터입니다.

월세 미납 5개월.. 지금 이 글을 보고 계시다면 정말 힘든 상황을 겪고 있는 집주인으로 생각됩니다.

​주변에서는 임대인이라고 하면 마냥 부럽다는 시선을 보내곤 하는데요.

​물론, 세입자에게 매달 꼬박꼬박 월세를 잘 받는다면 삶이 훨씬 편해질 겁니다.

​하지만 당소가 의뢰인들과 대화를 진행하며 느낀 것은, 의외로 정말 많은 세입자들이 월세를 미납하는 경우가 많다는 점입니다.

​빌라나 주택같은 경우만이 아니라, 비교적 월세가 비싼 편에 속하는 강남, 서초 등의 지역에서도 월세를 제 때 지불하지 않는 세입자들이 넘쳐납니다.

​"월세를 못 받은 지도 5개월이 넘어갑니다.

뻔뻔하게 보증금에서 깎으라고 합니다."

​사실 1, 2개월 월세를 못 받았다고 해서 곧바로 변호사를 찾는 임대인들은 별로 없습니다.

​임대인 입장에서도 새로운 세입자를 구하는 것은 상당한 스트레스입니다.

​그렇기에 최대한 참아보려 하고, 일단 보증금에서 깎아보려 하거나, 오히려 몇 달치의 월세는 감면해주기도 합니다.

​하지만 이런저런 방법을 써보아도 세입자의 임대료 미납이 쌓이기만 할 때, 결국 법무법인을 찾게 됩니다.

​최근에 당소에서 자문을 받은 의뢰인 중에는 흔히 생계형 임대인으로써, 세입자에게 받는 임대료로 매달 은행에 이자를 내야 하는 분이 계셨습니다.

​하지만 임차인이 5개월 넘게 임대료를 밀렸고, 서로 감정이 많이 상한 상황이었죠. 차라리 단수조치라도 취해야 하나 생각까지 하고 계셨습니다.

​

"선생님. 

이런 경우에는 계약 해지가 가능합니다."

"예? 임대차 기간이 남았는데도 가능합니까?"

"지금 세입자가 밀린 월세가 

5개월이 넘으셨다고 하셨죠.

법적으로 주택은 2개월분 이상이 밀리면 

계약 해지가 가능합니다.

우선 내용증명부터 보내보시죠."

​당소에서 법률자문을 받게 된 의뢰인은 사건수임까지 의뢰하게 되었고, 결국 아파트 월세 미납 세입자를 내보낼 수 있으셨는데요.

​아래에서 '어떻게' 이런 결과를 가져올 수 있었는지 천천히 오늘 칼럼을 통해 설명드리도록 하겠습니다.

1. 월차임 미납 2개월 이상, 계약 해지 사유

임대차 계약 기간이 아직 남아 있다면, 세입자가 월세를 밀려도 내보내지 못 한다고 생각하는 분들이 많습니다.

​혹은 월세를 아무리 밀리더라도 보증금이 있다면, 그 보증금의 액수가 0원이 되는 것이 아니라면 임차인을 내보내지 못 한다고 알고 계시는 경우가 많죠.

​우선, 두 가지 경우 모두 잘못된 정보입니다.

​1) 임대차 계약 기간이 남아있더라도

아파트와 같은 주택의 경우 2개월분 이상의 임대료를 밀렸다면 계약 해지 사유입니다.

​2) 보증금이 얼마나 남았는지 상관없이

2개월분 이상 차임이 미납된 상황이라면 계약 해지가 가능합니다.

​말이나 전화보다는

증거가 남는 방법으로 통보해야 합니다.

​그렇다면 2개월분의 임대료가 밀리기만 하면 그대로 계약이 해지 되는 것일까요?

​

그렇지는 않습니다. 반드시 임대인 측에서 세입자에게 "2개월분 이상 밀렸으니 계약 해지 하겠습니다." 하고 말을 하셔야 합니다.

​정확히는 말보다는 내용증명을 보내거나, 문자나 카톡을 통해 계약 해지 통보를 하는 것이 좋습니다.

​단순히 말이나 전화는 따로 녹음을 하는 것이 아니라면 증거로 남기가 어렵기 때문이죠.

​간혹 녹음은 불법이 아닌가 물어보시는 분들이 계시는데, 당사자간의 녹음은 불법이 아니니 녹음하셔도 됩니다.

2. 계약 해지 전 세입자가 밀린 월세를 채워넣은 경우 

문자나 전화, 내용증명 등을 통해 계약 해지를 하려고 하는 상황이었습니다.

그런데 갑자기 계좌이체 등으로 세입자가 밀린 월세를 지급했다면 어떻게 될까요?

​상황을 좀 가정해보도록 하겠습니다.

​1) 총 밀린 월세가 3개월 분이다.

그 중 3개월 분을 세입자가 채워넣었다.

​2) 총 밀린 월세가 5개월 분이다.

그런데 이 중 2개월분을 세입자가 채워넣었다.

​3) 총 밀린 월세가 2개월 분이다.

이 중 1개월 분을 세입자가 채워넣었다.

​크게 3가지의 상황으로 나눌 수 있는데요.

​우선, 세입자가 밀린 월세 중 일부를 채워넣어 결국 총 밀린 임대료 금액이 2개월분에 미치지 못 한다면.

​임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.

​즉 1),3)의 경우에는 계약해지가 불가능하며 2)의 경우에만 계약 해지가 가능합니다.

​따라서 세입자를 꼭 내보내고 싶다면, 상대방이 밀린 임대료를 채워넣기 전에 빠르게 계약 해지를 먼저 하셔야 합니다.

3. 계약 해지는 못 해도 갱신 요구 거절은 가능

임차인 아파트 월세 미납 문제로 계약 해지를 하고 싶어도 1) , 3) 과 같은 상황에 처해 계약 해지가 불가능 할 수 있습니다.

​혹은 그냥 눈감아 주고 있을 수도 있죠.

​하지만 위의 경우 계약 해지는 못 할지라도 차후에 세입자가 갱신 요구를 원한다면, 이 때에는 거절이 가능합니다.

​실제로 관련 대법원 판례를 살펴보면, 상가의 경우 세입자가 갱신 전 후로 3개월 분의 임대료를 미납한 건에 대하여 계약 해지가 가능하다 판시를 한 바 있습니다.

4. 맺는말

아파트 월세 미납 문제로 힘들어하는 임대인들을 위하여 법률 정보를 알려드렸습니다.

​현재 겪고 있는 분쟁이 신속하게 해결되기를 기원합니다.